2025년 6월부터 재건축 제도가 확 달라집니다.

 

🏗️ 재건축 문턱 더 낮아진다! 녹지 부족·엘리베이터 협소도 이제 ‘진단 통과 사유’

2025년 6월부터 재건축 제도가 확 달라집니다.
이제는 지하주차장 없어도, 엘리베이터가 작아도, 조경이 부족해도
‘재건축 진단’을 통과할 수 있게 됩니다.

그동안 구조안전성이 낮아야 가능했던 재건축,
이제는 ‘살기 불편한 환경’만으로도 재건축이 쉬워집니다.

무슨 변화가 생긴 걸까요?
자세히 Q&A로 풀어드립니다.

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❓1. ‘재건축진단’이 뭐고, 왜 이름이 바뀌었나요?

기존 ‘안전진단’ 제도는 말 그대로 건물이 위험해야만 재건축이 가능했습니다.
하지만 2025년 6월부터는 이름을 **‘재건축진단’**으로 바꾸고,
주거환경 평가 비중을 높이는 방향으로 제도 전환이 이뤄집니다.

➡️ 핵심은 **“더 살기 좋은 집을 위한 재건축”**을 가능하게 한다는 것!

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❓2. 주거환경 평가 비중이 얼마나 커졌나요?

항목 기존 비중 변경 후 비중

구조안전성	30%	30%
주거환경	30%	40% 🔼
설비노후도	30%	30%
비용분석	10%	제외 🗑️

주거환경 항목만 10% 상승, 비용분석은 제외되었습니다.
평가 방식은 세부 항목에 점수를 매기고 가중치를 적용해 합산합니다.

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❓3. 어떤 단지들이 재건축 문턱을 넘기 쉬워지나요?

이제는 아래와 같은 조건이 있는 30년 이상 노후 아파트는 재건축 가능성이 더 높아졌습니다:

• 지하주차장 없어 지상 통행 불편
• 조경 부족, 녹지 거의 없음
• 엘리베이터가 협소하거나 낡아 확장이 어려움
• 공용시설 부족 (주민공동시설, 대피 공간 등)

✅ 해당 항목들은 모두 ‘주거환경 평가’ 세부항목에 포함됩니다!

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❓4. 재건축 절차는 어떻게 바뀌나요?

6월 이후엔 다음과 같이 변경됩니다:

• 아파트 건축 30년 경과 시,
  👉 재건축진단 없이도 추진위·조합 설립 가능
• 다만, 사업시행계획 인가 전까지는 진단 통과 필요
• 주민 요청 시 기존 가중치 방식으로도 평가 가능

즉, 초기 단계 진입은 쉬워지고,
본격 사업화 전 단계에서 한 번만 진단 통과하면 OK!

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❓5. 재개발도 쉬워지나요?

그렇습니다. 재개발 요건도 함께 완화됩니다.

기존에는 무허가 건물이 정비요건에서 빠져,
노후도 60% 이상을 충족하기 어려운 경우가 많았습니다.

👉 앞으로는 1989년 1월 24일 이전 무허가 건물도 포함되어
노후도 산정 대상이 됩니다.

이로 인해 재개발 예정지의 속도전도 가능해질 전망입니다.

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⚖️ 제도적 배경과 유사 사례

이 개정안은 ‘도시 및 주거환경정비법’과 ‘주택 재건축 판정 기준 고시’를 토대로 한 변화입니다.

📌 2015년 이후 처음으로 주거환경 비중 복원 (40%)
📌 세대 내부보다 단지 전체 거주환경을 중점적으로 평가
📌 서울 강북·1기 신도시 등 노후 단지에 실질적 도움 기대

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🔍 시사점과 향후 이슈 정리

✅ 기존 안전진단 통과 어려움 → 사실상 완화
✅ 소규모 단지, 엘리베이터 없는 5층 이하 단지 등에도 기회
✅ 재건축·재개발 시장 동시 자극 → 공급 확대 시그널

🔔 앞으로 주목할 이슈

• 실제 통과 사례 얼마나 늘어날까?
• 주거환경 평가 항목의 실효성 및 논란 가능성
• 6월 이후 각 지자체의 적용 방식 및 속도