부동산에서 말 안해주는 상가주택 다가구주택 매매시 수익률의 비밀 ( 1탄 )

은퇴인구가 늘어나면서 월세받는 다가구 주택 또는 상가주택 매수를 생각하시는 분들이 많은듯 합니다. 최근 부동산 규제로 인해 아파트 투자에서 상가주택이나 다가구건물의 매수타이밍으로 적기이라고 생각하는데요. 

 

부동산에서는 말해주지 않는 상가주택 , 다가구주택의 실제 수익률

 

많은 분들이 어렴풋이 알고계시듯이 상가에 비해서 주택임대의 경우에는 손볼것이 많아요. 그만큼 비용이 많이 나간다고 보셔야 하는데요. 저 또한 부동산 현업에 종사하기에 광고를 낼때는 실수익률이 아닌 명목수익률로 광고를 합니다. 실제 대다수의 부동산은 실 수익률이 명목수익률보다는 떨어진다는것은 알지만 건물마다 관리비용이 다르기때문에 말해주지도 않고 알기도 쉽지 않습니다. 

 

광고에 나오는 수익률은 명목수익률 이다 . 

 

실제 관리비용은 얼마나 들어갈지 알고싶다면?

 

매매전 매도인의 관리비내역서를 받아보고 실수익률을 계산해보는것이 좋습니다. 내가 있는 천안 아산지역의 경우 주택관리 업체가 많이 있고 비교적 주택관리 업체가 오랜기간 노하우를 갖고있기때문에 주택관리업체의 경우에는 대략적인 실제 비용을 알고있으나 정직하게 오픈하지는 않습니다. 

 

실제 사례를 들어보는것이 이해가 쉬울듯한데요.

 

주거 밀집지역에 위치한 다가구주택 A 사례

 

매매가 9억 5000 만원

보증금 3억 4000 만원

융자금 4억 1000 만원

 

실투자금 2억 ( 다가구주택 )

 

현재 월세 330 만원

 

이자공제후 실수익 210 만원 ( 금리 3.5 % , 얼마전 매매하려고 대출알아보니 3 %까지 가능하네요 . 주택대출이 막혀서 지금은 알수 없지만요 )

 

수익률로 따져봤을때 약 12.63 % 가 됨니다. 요즘같이 금리가 낮은 상태에서 무려 수익률이 12 %나 된다니 이것은 무조건 해야하는 물건일듯한데요 . 대략 저기서 경비 50 % 빼도 5 % 이상나올테니 괜찮지 않을까 라고 생각하실수 있는데요. 

 

이제 실제 수익을 따져봐야겠죠 . 

 

고정비용으로 월 이자는 119 만원이 나가게 됨니다. 대출을 받았을때 현 금리 3.5 % 인 경우 대출이자는 119만5000 원이 나가네요 . ( 금리는 개인차가 있어 차이나 남니다 ~ 라고 부동산에서 예기를 하겠죠 . 이건 사실이니깐요 . )

 

어찌됬든 어떤분은 3.7 % 어떤분은 3 %의 이자를 내고 최근에 2.5 % 내시는 분도 봤어요 .

 

금리차이 ( 융자금 4억 1000 만원의 경우 )

 

2.5 % : 년 1025 만원

3 % : 년 1230 만원 

3.5 % : 년 1435 만원 ( 월 119만 5800 원 )

4 % : 년 1640 만원

 

2.5 % 대출을 받을때와 4 % 대출을 받을때와의 금리차이는 무려 615 만원 차이가 남니다. 

 

즉 금리가 올라가면 이자부담때문에 여유자금없이 매수했을때는 손실이 올수도 있다는 결론입니다.

 

여튼 현시점기준으로 금리가 내릴지 오를지는 알수없기에 위 기준인 3.5 % 기준으로 계산을 해보면 이자공제후 월 210 만원의 수익이 발생 ( 명목수익 ) 합니다. 

 

월세 210 만원 (  년 2520 만원 )

 

위 매물은 주인세대 있고 원룸 투룸 투베이 구조로 13세대 구조 ( 엘리베이터 있음 )입니다. 

 

수도요금 : 15 만원

공용전기 : 5 만원

건물청소 : 6 만원

관리비용 : 30 만원

엘리베이터 점검 : 7 만원

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합계 : 63 만원

 

( 기본 지출외 티비,인터넷 요금 , 상가 있는경우 소방점검비용 이 있습니다 또한 소모품옵션이 있다면 감가비용 계산해야겠지요 ~ )

 

5년 이내의 신축건물로 기타 수리비용은 발생하지 않는다는 가정을했을때 실제 수익은 ?

 

월 147 만원 

 

( 정말 이것은 비밀이긴 한데 블로그에 공개 합니다. 일반적으로 부동산 광고에 나오는 수익에서 70 % 하면 대략적인 실수익을 계산하실수 있습니다. 복비등 모든 비용을 감안해서 많은건물의 수익률을 분석해본 결과입니다. 물론 건물상태가 양호해서 수리비용이 들어가지 않는다는 가정에서의 계산입니다. 또한 천안 아산 청주 등과 같이 수도권이 아닌지역의 경우 입니다. )

 

위 계산에서 부동산 복비는 빠져있습니다. 따라서 최대한 가져가실수 있는 비용이 147 만원 입니다. 물론 거주하면서 관리하시면 관리비용 30 만원을 아끼실수 있지만 관리업체에 맡기는 이유가 단기 시설물의 관리뿐 아니라 임대관리가 중요하기 때문에 직접 관리하시면 공실이 많이 생길수 있는 위험이 있습니다. 또한 위 부동산 비용을 감안하지 않았기 때문에 실 수익이 147만원이 넘지 않으리라 생각하네요 .

 

내 자본 2억투자후 147 만원 수익 이라면 수익률 8.82 % 역시 낮지 않은 수익률 입니다. 

 

그런데 ~!! 여기서 끝이 아니죠 ~

 

공실률 , 복비 , 건물을 소유함으로 인한 의료보험 증가액 , 2주택이라면 증가되는 종부세 , 다른소득이 있다면 종합소득세 증가분 , 매수할때 들어가는 취득세 , 보유할때 내야하는 보유세 ( 재산세 , 주택합산 6억이상이면 종부세 추가 ) , 양도할때 내야하는 양도세 ( 위 매물같은 경우 양도차익이 없을것으로 봐야 함으로 양도세는 고민하실필요 없을듯 해요 )

 

공실률 세금등 자세한 사항은 2탄에 계속하기로 해요 ~

 

위 내용이 도움이 되셨다면 댓글 등 남겨주시면 감사하겠습니다. *^^*

 

마지막으로 그럼 다가구 상가주택 하지 말아야 하느냐?? 아니요 !! 잘 선택하셔야 한다는 점입니다. 저또한 임대업을 하고있고요 . 은행이자나 펀드 , 기타 투자자산보다 훨씬 많은 수익이 나고 있으니깐요 . 궁금하신점은 댓글 주세요 ~