공실어떻게 알아?? 상가주택 다가구주택 수익률의 비밀 ( 2탄 )

1탄 부동산에서 말안해주는 상가주택 다가구주택 ... 어쩌구 저쩌구에 이어지는 글입니다. 1탄에 말씀드렸듯이 저는 현업 부동산 중개를 하고 있으며 임대업을 하고있습니다 . 궁금한점 하고싶은 말이 있으면 댓글 또는 이메일 남겨주시면 됨니다.

 

부동산에서 말 안해주는 상가주택 다가구주택 매매시 수익률의 비밀 ( 1탄 )

 

다가구주택 , 상가주택 공실률에대해서 말해볼까 합니다. 저 또한 부동산을 하기전 임대업을 하고있었고 수도권 서울에서는 도저히 수익률나오는 건물이 없기에 그래도 젊은 수요층이 있는 천안 아산지역에 자리를 잡고 있습니다. 

 

 

공실 확인방법 !!

 

건물을 매도하는 입장에서는 조금이라도 금액을 더 높여 받으려면 공실이 없을때 매도를 하는것이 유리합니다 그래서  매수할물건의 공실여부는 중요한데요 .부동산에서 브리핑한 내용이 사실인지 확인하는 쉬운방법은 호실별 가스계량기의 벨브가 잠겨있는지 확인하고 부동산에서 브리핑한 내역과 일치하는지 확인할수 있습니다. 뭐 대단한 방법도 아닐수도 있겠다 생각하는데요 . ^^;;

 

어떤 매수자분께서 예전에 공실이 없는지 있는지 확인하려고 밤에가서 불이 켜졌나 꺼졌나 사람이 왔다갔다 하는지 확인했다고 합니다. 그런데 원룸 건물의 경우 집에 없는경우가 많이 있습니다. 심지어 임대하고 임대료는 내고 있으면서 다른지역에 사는경우도 있고요 . 방이 공실이 되면 가스요금을 정산하면서 호실별 가스밸브를 잠그는것이 일반적입니다. 실제 공실여부는 이렇게 확인하시면 거의 맞다고 보시면 됨니다.

 

그리고 매수하실 상가주택 또는 다가구주택의 매물과 비슷한 건물의 공실을 위와같이 확인하시면 대략적으로 주변의 공실이 많은지 적은지도 확인하실수가 있습니다. 

 

그런데 문제는 작정하고 매도자가 속이는 경우에는 알수가 없으니 매수할 건물의 공실보다는 주변의 임대상황 그리고 임대료 등의 시세를 확인하시는것이 더 중요합니다. 예를 들어 신축 3년차 까지의 원룸시세 구축의 원룸시세 제일 낮은금액의 원룸시세 , 또는 투룸 투베이의 시세 등으로 확인하여 매수를 판단하시는것이 좋습니다.

 

원룸건물은 공실이 꼭 있다 !!

 

부동산광고의 공실없음은 현재상황 공실이 없다 입니다. 이전글을 보시면 아시겠지만 일반적으로 원룸이 많은 건물의 경우 13 ~ 19 개 호실의 원룸 또는 투룸의 구조를 갖고 있습니다. 대다수의 경우 임차인이 있는경우에 계약을 하지않고 방이 빠진다음에 보는경우가 많고 임차인의 계약기간이 1년을 하는경우가 많아 이론적으로는 항상 공실이 1개 ~ 2 개 정도는 있어야 하는데 실제로는 연장계약을 하는경우가 대다수로 경험상 꼭 이렇다고 할수는 없습니다. 

 

공실률보다 더 중요한 주변임대수요 

 

내 전재산을 투자하는 건물매입 여러가지 고민들이 많을듯 합니다. 저또한 그랬고요 특히 공실률때문에 수익이 나지 않으면 어떻게 하나 라는 생각을 많이들 하시는데요 . 저의 경우에는 공실률을 보지 않습니다. 부동산광고의 공실없음 이란 말도 그리 신경쓰지 않고요 . 정확히 말하자면 오히려 공실이 많고 낮은 금액으로 매도하려는 건물을 더 유심히 봄니다. 단 주변 임대수요가 있는 지역이여야 하겠지요 . 사실 공실률 보다 임대수요가 더 중요하지 않을까 라는 생각을 합니다. 

 

위 글은 서울 수도권 일부지역을 제외한 지역에 국한될수 있을수 있습니다. 하지만 수익이 높은 지역의 경우 대다수는 위 글이 도움이 되시리라 생각합니다.

 

본 글을 보시고 궁금한점 또는 도움이 되셨다면 댓글 또는 공감버튼 부탁드립니다 *^^*