꼭 확인해야 하는 임대차계약시 유의사항 ( 전세계약 유의사항 )

최근 부동산 가격이 하락세에 들어서면서 전세계약시 혹시라도 나의 전세금을 반환받지 못하거나 경매에 붙혀져서 큰 낭패를 볼까봐 걱정하시는 분들이 있을듯해서 몇자 적어보고자 합니다.

2019년 이후 부동산의 하락시기에 특히 주의해야

전세들어갈때 유의해야할 사항은?

우리가 말하는 전세는 거의 대부분 임대차계약으로 물권의 전세와는 차이가 있다. 뭐 굳이 설명하자면 물권의 권리는 임대차계약의 전세보다 우선순위라는것이다. 즉 물권은 채권보다 우선된다. 만약 전세계약이 먼저고 동일한 전세등기가 되어있다면 나중에 설정한 물권인 전세등기가 우선변제 받을수 있다. 그런데 주택임대차 보호법에 의해서 임대차계약서에 확정일자를 받으면 물권이 전세등기와 동일한 효력이 생긴다고 보면 된다. 

일반적 전세계약과 물권의 전세는 동일하지 않다는 점 ~!! 꼭 명심하자 일반적인 전세는 채권이다. 단 점유와 확정일자를 받으면 동일한 효력이 생기는것이다. 

계약시 채권금액을 꼭 확인해야 한다.

채권금액을 확인하는것은 공인중개사의 몫이다. 물론 등기부를 확인해보면 나와있지만 일반적으로 전세의 경우 부동산 중개인을 끼고 계약하는것이 대부분이기 때문에 갑구는 소유권 , 을구는 소유권이외 ( 저당권 등 ) 을 확인해야 한다는 등의 설며은 넘어가겠다. 중요한것은 채권금액과 나보다 앞선 임차인의 보증금을 합한 금액이 일반적으로 70 ~ 80 % 가 된다면 위험하다라는 말을 중개사에게 듣고 요 집은 뭐 몇 % 정도이니 안심할수 있다? 라는 말을들을수 있는데 그건 부동산 가격이 상승기에 있을때 얘기고 경우에 따라 다르니 지금과 같이 부동산이 급등했을때에는 더욱 주의를 기울여서 본인이 판단을 해야 한다. 

확인은 공인중개사가 해준다. 그러나 그 위험성은 본인이 꼭 확인할것.

중개사는 채권금액의 확인만 해주는 것만으로 의무를 다하는것이다. 채권금액이 이만큼이다. 약 시세의 몇 %의 채권이 있다 라고 말하고 이정도면 안전하지요 라고 말할것이다. 그런데 기준이 되는금액은 현재의 시세이고 2년뒤 혹은 더연장을해서 4년이나 5년뒤 만약에 부동산 가격이 하락을 한다면 더욱 골치아픈 문제가 된다. 그래서 부동산이 급등하게 되도 문제가 되고 급락을 해도 큰 문제가 생기게 된다. 피해는 결국 약자인 임차인이 손해를 보는 경우가 많기 때문이다. 

확정일자는 필수 ~!!

소액의 월세임차인이면 별도의 규정이 있으니 그것은 변론으로 하고 일반적으로 1억이 넘는 전세계약의 경우에는 꼭 확정일자를 받아두어야 나중에 우선적으로 변제를 받을수 있다. 복잡하게 생각할것 없이 무조건 전입신고하고 확정일자 받자. 

주소를 옮기거나 새로계약시 주의해야

만약 전세금을 받지 못했다면 우선 점유를 하고있는것이 가장 좋다. 물론 전세금이 있어야 이사를 하는경우가 대부분이기때문에 돈받기전에 이사를 한다던지 하는경우는 흔치않으나 , 간혹 꼭 이사를 해야하는 경우에는 법원에 " 임차권등기명령 " 을 신청하고 등기를 확인후 이사를 해야한다. 또한 계약 중간에 주소를옮기게 된다면 권리관계가 변동이 되기때문에 주의 해야 한다. 

법규정을 믿지 말라~!!

뭐 임대차보호법 . 전세권등기 . 임차권등기명령등 여기저기 인터넷을 뒤지면서 내가 마치 법을 잘아는것처럼 생각해서 행동할수도 있다. 인터넷으로 알고있는 법은 오히려 독이 될수있다. 예를들면 임차권등기명령신청후 등기확인이 안된상태에서 주소지를 옮겼다면 말짱 꽝? 이 된다. 그런것보다 중요한것은 임대인이 장사 혹은 사업을 하는사람이면 우선 조심해야 한다. 뭐 여러가지 설명하자면 복잡하고 여튼 안정적인 직장이나 공무원인경우 안심 . 무직 혹은 임대사업자라면 그래도 괜찮다 . 만약 집주인이 장사나 사업한다면 잘알아볼것을 권한다. 

정리하자면 ..

법은 있다 . 하지만 경매넘어가면 골치아프다 또 이사해야하는데 돈안주면 법으로 해도 되지만 배째라고 하면 나만손해다. 그래서 집주인을 잘보자 ~!!

현시세를 믿지말자 특히 서울의 경우 단기간에 급등을해서 전세가율도 조정이 되는 모습이다 예전생각하고 안심한다면 나중에 큰일날수 있다. 5억하던것이 단기간에 10억이 되었는데 만약 조정받아서 시세가 7억이 된다면 시세의 50 % 전세금과 20 %의 대출금이 있다면 ... 

쓰다보니 약간 반말비슷? 하게 썻네요. ^^; 다시고치자니 뭐해서 그냥 올려봄니다.