다주택혜택논란으로 다시알아보는 임대사업자 등록 장단점

최근 논란이 되고있는 임대사업자 등록시의 장단점에 대해서 살펴볼까하는데요. 법의 취지는 임대주택의 공급촉진과 주거안정을 목적으로 임대주택에 대한 특별법이 제정이 되었습니다. 다주택자혜택 논란으로 혜택을 축소시켜야 한다는 이야기가 나오고 있습니다. 그래서 임대사업자등록하면 어떤 장점과 단점이 있는지 알아볼 필요가 있는데요.

임대주택은 임대를 목적으로 하는 주택과 준주택 (오피스텔) 그리고 다가구주택을 말합니다.

- 준주택은 ? -

1. 전용면적이 85제곱미터 이하일 것

2. 상하수도 시설이 갖추어진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설(전용 수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함한다)을 갖출 것

임대주택을 구청등에 신고하면 주택임대사업자가 됨니다. 

임대사업자는 취득세, 양도소득세, 재산세, 종합부동산세 등의 세제혜택을 받을 수 있는데요.

주택임대사업자와 임대사업자의 구분. 주택임대사업자는 위에 설명한 주택을 임대하여 사업자등록신청을 하는경우이며 임대사업자는 근린시설 또는 업무용 오피스텔 상가등을 임대업으로 등록하였을때를 말합니다. 아래 설명에서의 임대사업자는 주택임대사업자를 말합니다.

임대사업자 등록시 장점

1 . 취득세 감면

• 전용면적 60㎡ 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우: 취득세 면제

• 8년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하인 장기임대주택을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우: 취득세의 50% 경감

2 . 재산세감면

• 전용면적 40㎡ 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔: 재산세와 지역자원시설세 면제

• 전용면적 40㎡ 초과 60㎡ 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔: 재산세의 75% 경감, 지역자원시설세 면제

• 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔: 재산세의 50% 경감

3 . 종합부동산세 감면

• 일정규모의 임대주택의 경우 종합부동산세의 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 않는 것으로 봄

4 . 소득세 감면

• 임대사업자등록을 한 자가 임대주택으로 등록한 건설임대주택, 매입임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로서 소득세의 30% 감면

• 장기일반민간임대주택의 경우: 75% 감면

5 . 양도소득세 감면 ( 장기보유 특별공제 )

• 거주자가 장기일반임대주택을 등록하여 일정 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 장기보유 특별공제액을 계산할 때 50%의 공제율을 적용함.

• 장기일반민간임대주택을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 70%의 공제율을 적용

최근 문제가 되고 있는것이 종부세감면과 소득세 , 양도소득세 감면인데요. 2주택이상 소유자가 주택을 처분했을 경우 장기보유 특별공제 혜택이 없어짐니다. 계산해 보시면 아시겠지만 장기보유특별공제 받고 안받고의 차이는 많이 남니다. 

종부세 ( 종합부동산세 ) 의 경우에는 주택 6억원 초과 종합 합산토지 5억원 초과 별도합산토지 80억원을  초과했을경우 고액의 부동산 소유자에 대해서 재산세와 별도로 종부세를 과세하게 됨니다. ( 공시가격 기준 )

최근 실거래가 기준으로 공시가격을 조정한다는 등의 얘기가 나오고 있고 세금혜택도 축소한다고 하여 관심이 많은듯 합니다.  

참고 ~ 장기보유 특별공제 혜택

일반부동산 3년 ~ 10년이상  10 % ~ 30 % 까지 공제 혜택

1세대 1주택 3년 ~ 10년이상 24 % ~ 80 % 까지 공제 혜택

임대사업자 등록시 단점

위에 언급한 여러혜택을 주는데에는 이유가 있겠지요? 그것은 주거안정을 위해서 혜택을 주는것인데요. 

• 임대사업자는 임대의무기간동안 양도가 금지가 됨니다. 단 의무기간동안 양도시에는 다른 임대사업자에게 양도는 가능합니다.  ( 포괄승계하는 방식 )

   예외규정 : 2년이상 적자 또는 파산 철거등  

• 임대료를 올릴경우에는 5% ( 법에서 정한 일정비율 ) 이하로 올려야 합니다. ( 위반시 1천만원 이하의 과태료 )

위 와같이 의무기간동안 양도가 제한적인것과 법에서정한 임대료이상 올릴수 없다는점등이 있으니 임대사업자등록시 참고하고 등록하시면 되겠습니다.

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