미국 금리인상 한국부동산폭락 2019년 위기 찾아온다

미국 금리인상 과 한국부동산폭락에 대한 연관성에 대해서 생각을 해볼필요가 있는데요. 부동산가격은 금리 그리고 시중의 유동자금과 깊은 연관성이 있습니다. 

미국 서브프라임모기지의 발단은 2000년초반부터였는데요. 미국은 경기가 악화되자 경기부양책으로 초 저금리 정책을 펼쳤습니다. 이후 주택융자 금리가 인하되었고 부동산 가격이 상승하기 시작합니다.  2004년 미국이 저금리정책을 종료 금리인상을 시작하였고 무리하게 대출을 한 저소득대출자들은 대출금을 갚지 못하게됨니다. 이것이 2008년 이후 세계금융위기까지 이어지게 됨니다..  

지금의 정부에서는 저금리의 주택자금을 풀고 있습니다. 전세자금대출도 한몫을 하고 있고요. 역사상 유례없는 초 저금리 기조속에서 인간들은 초 저금리의 달콤함에 빠져서 대출을 받아서 주택을 구입하게 됨니다. 초 저금리가 지속될수 밖에 없었던이유는 경기가 불황이였기 때문인데요. 경기가 좋아지면서 시중에 많이 풀린 돈을 회수를 해야 하는데요. 가장 효과적인 방법은 금리를 올리는것입니다. 물론 경기에 많은 영향을 주기때문에 금리를 쉽게 올리지는 못하는데 현제 미국금리 인상수준을 봤을때 올해까지 금리인상을 안하더라도 내년쯤에는 금리를 올리지 않을까 싶습니다. 또한 기준금리는 동결을 시켜도 은행 금리는 서서히 인상이 되고있습니다. 

현재의 부동산상황은 ( 서울과 일부 수도권지역 ) 을 봤을때 공급부족 , 정부의 오락가락정책등이 시장참여자의 혼란을 가져오게 하여 불안심리 그리고 부적절한 세금정책 ( 절대공급지역을 잡겠다고 세금을 인상하면 결국 세금의 전가가 발생하게 됨 ) 등으로 인해 급등하는 양상을 보이고 있습니다. 어찌보면 마지막 터지기 일보직전이 아닌가라는 생각을 하게 됨니다. 결국 부동산 가격상승의 원인은 불안한 심리때문이라 볼것입니다. 

서울지역의 경우 30대 ~ 40대의 사람들이 진입하기에는 이미 높이 장벽이 쌓여진 느낌입니다. 부동산의 가격이 상승을 하려면 인구의 증가나 부동산의 활용도가 높아져야 부동산 가격이 상승을 하는데 그반대로 서울의 인구는 감소추세이며 노령화 되어가고 있습니다. 또한 중요한 사실은 인구 감소입니다. 

인구의 감소 + 금리인상 + 저성장지속이 계속되면 위기

인구의 감소는 예견된 일인데요. 아직까지는 인구감소율보다 가구수의 증가가 많아졌기때문에 수요가 공급을 추월하는 현상이 생겼습니다. 그런데 2022년 또는 2026년 사이 가구수는 감소하는것으로 조사가 되었습니다. 수도권에 대규모 택지개발을 안하는 이유도 그때문인데요.  

하여튼 인구감소 예견된 일입니다. 그리고 금리인상 예견된일입니다. 그리고 저성장지속 미국의 정책상황에 따른 수출의 감소가 맞물리게 된다면 부동산의 위기가 찾아오리라 생각이 듬니다. 또한 전세가격과 매매가격의 격차 공실률증가 수익형부동산의 수익률 저하 등등 위기의 징조가 아닐까라는 생각을 해봄니다.

금융통화위원회는 다음 통화정책방향 결정시까지 한국은행 기준금리를 현 수준(1.50%)에서 유지하여 통화정책을 운용하기로 하였다. - 2018 . 8 월 보도자료